2025年百强房企销售额持续下滑，拿地总额微增而高度集中于头部企业，市场洗牌将聚焦于可持续投资能力
文｜《财经》研究员 王文彤
编辑｜杨立赟
2026年1月5日，市场机构克而瑞研究院公布了2025年房企的销售和拿地表现。整体来看，百强房企数量、销售额继续下降，同时拿地金额同比增长3%。
销售方面，以全口径销售额计，2025全年百强房企中，销售额最少的是信义地产，年销售61.9亿元，比2024年的百强房企门槛销售额下降26.75%；销售额最高的房企是蝉联冠军的保利发展，全年销售2530亿元，同比下降21.67%。
其中，销售额超千亿的房企有10家，比2024年减少1家。
拿地方面，百强房企拿地总额超过1.1万亿元，同比增长3%。其中，前五名房企的新增土地货值均超过千亿元，占总货值的36.87%，同比提升7.31个百分点。新增货值的前三名依次是中海地产、招商蛇口和保利发展，对应数额分别是2419亿元、1769.9亿元和1606亿元。
另据中指研究院在2025年12月31日发布的权益拿地金额排名，前十九家房企均花费超过百亿元拿地。权益拿地金额的前三名依次是中海地产、保利发展和招商蛇口，对应数额分别是907亿元、671亿元和594亿元。
中指研究院研究主管陶淑茹在1月4日的分享会上表示，销售是过往的一份成绩单，拿地则对应未来表现，土地储备将影响房企后续供货与业绩兑现。行业洗牌并未结束，而是进入了新阶段，竞争焦点从“是否还能卖房”，转向“是否具备持续投资能力”，尤其是现金流稳定性和在不确定周期中维持投资节奏的能力。
销售榜前十民企占两个席位
全国商品房销售规模在2021年达到历史高点，当年销售面积17.94亿平方米，销售金额达18.19万亿元，此后逐年下降。
2025年，百强房企销售额仍处于下滑通道。据中指研究院数据，千亿房企数量由2024年的11个下降至10个，百亿房企数量由2024年的86个下降至73个。
2025年销售额超千亿的房企依次是保利发展（2530亿元）、绿城中国（2519亿元）、中海地产（2512亿元）、华润置地（2336亿元）、招商蛇口（1960.2亿元）、万科（1339亿元）、建发房产（1220.8亿元）、中国金茂（1135亿元）、越秀地产（1085亿元）和滨江集团（1017.6亿元）。这十家房企已连续五年登上百强榜。
其中，保利发展已经连续三年登上百强榜榜首，中海地产连续三年跻身销售榜前三，2025年它被绿城中国赶超而位列第三名。包括前三甲在内，前十名房企的销售总额均值持续下降，2025年同比下降15.96%。
中指研究院分析称，前十名房企的优势在于融资便利、较强的经营开发能力和稳健的公司治理，且抓住了核心城市的改善性需求。滨江集团则持续深耕核心城市杭州，销售额和拿地金额均位列杭州市前列。
十强席位中，民营房企仅剩万科和滨江集团，而万科拥有国资大股东支持，“国资化”趋势基本成形。此外，仅有中国金茂的销售额有所增长，同比提升15.52%。
克而瑞研报指出，在市场筑底，多数房企流动性仍然承压的背景下，资本更倾向于投资较为稳健的国央企和大型房企，而大多数的民营房企则受困于资金问题发展艰难。
图源/克而瑞地产研报
从2021年至今，民企陆续从十强席位中退出或排名下降，其中部分房企退出是因为“暴雷”，陷入债务危机，如碧桂园、恒大、融创中国等。它们虽然还留在百强榜上，但已从增量扩张转向存量运营，如今的销售主要依赖既有项目转结。
此外，龙湖集团、金地集团等民企虽未出险，但也主动降速、收缩战线、保护现金流。
拿地热情恢复，但土地成交规模及收入下降
据克而瑞数据，2025年百强房企拿地新增货值、总价和建筑面积分别为2.26万亿元、1.10万亿元和1.01亿平方米，前两者同比增长2%和3%，建筑面积则同比下降5%。此外，2025年百强房企的拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归到2021年的水平。
该研报指出，拿地热情的恢复，一方面是各地利好政策和高质量地块的吸引，另一方面源于房企自身发展的需求。近年来房企拿地力度较弱，存量土地已基本开发殆尽，房企们希望抓住利好时机积极补仓。此外，货值、金额和面积的差异也印证了当前投资主要聚焦在一二线城市，土地单价较高。
不过，2025年土地成交规模及收入仍持续下降。
据中指研究院数据，2025年，全国300城各类用地成交规划建面合计约为24.6亿平方米，同比下降10.4%；土地收入约3.3万亿元，同比减少11.4%。
其中，住宅用地成交约6.2亿平方米，同比下降13.6%，出让金同比下降10.7%，跌至约2.3万亿元，较2020年最高点下降约65.2%，不过比2024年的降幅有所收窄。
按照时间线来看，2025年一季度，北京、上海、杭州、成都等核心城市均有多宗地块高溢价成交，带动当季300城宅地溢价率升至13.4%。
但进入二季度，尤其是5月以后，优质地块供应节奏放缓，企业投资回归理性，市场热度下降。在2025年后三个季度，300城宅地溢价率由7.5%逐季回落至2.1%，全年拿地呈“前高后低”态势。
一位头部券商分析师表示，这与新房市场的价格波动有关。
“年初市场筑底反弹，加上房企普遍在第一季度拿地，助推了上半年拿地市场的火热。但下半年市场重新回落，房企拿地也变得谨慎。”他说。
值得注意的是，地方城投仍是拿地的重要力量。
据克而瑞研报统计，2025年，拿地百强房企中，地方城投多达41家，远超央企的14家、地方国企的29家。不过，地方城投的整体拿地金额也同比减少15%。
2025年各类企业拿地金额占比。图源/克而瑞地产研报
头部央企在2025年重燃投资热情。14家央企投入2025年的拿地金额同比增长20%，在整体的占比增长7个百分点至50%。
2025年跻身十强的房企与上一年没有变化，仅排名稍有改变。招商蛇口（594亿元）取代华润置地（585亿元）跻身第三名，中国金茂（339亿元）取代中建壹品（174亿元）排在第八名。十强中，仅滨江集团为民企。
克而瑞表示，从企业结构看，央国企和城投平台仍是短期土地市场的中坚力量，凭借资金优势和融资便利性，持续补充优质土储。头部国央企有望在市场调整期逆势布局，增强长期竞争力。而大多数民营房企及中小规模企业投资力度受限于现金流压力，短期内难有明显起色。
方正证券研报分析指出，2026年的房地产投资端可能继续承压，源于三方面压力。其一，拿地意愿收缩，预计2026年全国土地购置面积同比下降15%-20%。
其二，资金链修复滞后，房企融资改善效果未达预期，预计2026年施工面积同比下降10%-15%。
其三，库存高企抑制新增供给。根据Wind（万得）测算，一线城市库存周期已经超过13个月，二线城市的库存周期也超过了40个月，且库存周期上升明显加快。在此背景下，房企主动缩减新开工规模以匹配需求成为理性选择，预计2026年新开工面积将同比下降16%-20%。
责编 | 陈湘
封图来源 | 视觉中国